Ein gravierender Wasserschaden in einem Wohnhaus ist allemal ein Alptraum für die Bewohner. Sei es nun ein harmloser Bachlauf, der im Extremfall das Gebäude flutet. Oder ein wasserführendes Rohr war über längere Zeit unbemerkt undicht. “In der Ruhe liegt die Kraft” – dies gilt auch und gerade bei Wasserschäden. Weder Verharmlosung noch Überreaktion sind hier zielführend. Ein sachkundiges und unabhängiges Gutachten mitsamt Schadensanalyse und Ableitung eines geeigneten Sanierungskonzeptes sollten in solchen Fällen das Gebot der Stunde sein.
Anmerkungen Holzhaus
Holz ist ein feuchteempfindlicher Werkstoff. Die Sorge, dass ein Gebäude aus Holz bei einem Wasserschaden unbrauchbar werden könnte, ist deshalb durchaus verständlich. Zugleich zeigen die Ergebnisse von Gutachten, dass für ein Holzhaus hier zunächst einmal ein klein wenig Entwarnung möglich ist. Dies hängt vorrangig mit den hygroskopischen Eigenschaften des Baustoffes Holz zusammen. Lokal auftretende erhöhte Feuchtekonzentrationen können durch Kapillarvorgänge – immer innerhalb gewissen Grenzen – von den Holzfasern aufgenommen und auch über den Querschnitt ausgeglichen werden. Ein Stück Massivholz kann bedenkenlos für mehrere Tage ins Wasser getaucht werden. Nach erfolgter Abtrocknung verfügt es über die gleichen mechanischen und technischen Eigenschaften wie vorher. Erst bei intensiver Feuchteaufnahme über längere Zeiträume hinweg – nach den Erfahrungen aus Schadensbegutachtungen mehrere Monate – treten im Holz Mechanismen ein, die zu Zellabbau und zu einer strukturellen Schädigung führen können.
Wasserschäden in vielen Fällen behhebbar
Bei einem Wasserschaden infolge Hochwasser dauert die effektive Feuchtezufuhr im Regelfall mehrere Stunden bis hin zu einigen Tagen. Wenn unmittelbar danach richtige Maßnahmen eingeleitet werden, können strukturelle Schäden im Holz vermieden werden. Bei verdeckten Schäden etwa durch Rohrbruch sind häufig nicht die Gesamtkonstruktion, sondern einzelne Gebäudebereiche betroffen. Bei allen gängigen Holzbau Systemen wie Holztafelbau (= Fertighaus), Holzständerbau, Fachwerkbau, Blockbau oder Brettsperrholzbau werden neben dem Massivholz im Regelfall auch weitere Baustoffe geschädigt. Viele Gattungen von Holzwerkstoffen, Gipsbaustoffen oder Dämmstoffen sind bereits nach kurzer intensiver Feuchtezufuhr unbrauchbar. Die Ergebnisse von Gutachten zeigen, dass ohne Rückbauarbeiten und Austauschmaßnahmen ein ernsthafter Wasserschaden im Regelfall nicht nachhaltig beseitigt werden kann. Mit ein wenig Aufwischen und Aufdrehen der Heizung, wie mancherorts beschrieben, kann vielleicht ein umgekippter Eimer Wasser, nicht jedoch ein echter Wasserschaden behoben werden.
Wasserschaden – Schritte und Maßnahmen
Jeder Wasserschaden an einem Holzhaus hat seinen individuellen Verlauf. Gutachten und damit zusammenhängend Sanierungskonzepte “aus der Schublade” helfen deshalb nicht weiter. Unter Berücksichtigung von
- Bauweise Holzhaus (z.B. Fertighaus, Blockhaus, Holzständerbau u.a.m.)
- verwendeten Baustoffen und
- tatsächlichem Schadensumfang
ist in jedem Einzelfall ein geeignetes Maßnahmenpaket zu erarbeiten. Ergänzend zum Einsatz moderner Messtechnik sind fallabhängig auch bereichsweise Rückbauarbeiten erforderlich, um die tatsächlich aufgetretenen Schäden überhaupt objektiv feststellen und beurteilen zu können.
In aller Regel sind bei einem Wasserschaden Gebäudeversicherungen tangiert. Möglichst exakte Beschreibungen der Maßnahmen und eine marktkonforme Abschätzung der voraussichtlichen Kosten im Rahmen der zu erstellenden Gutachten sind in diesem Umfeld immer hilfreich. Je früher Klarheit über notwendige Arbeiten und Kosten herrscht, umso effektiver gestalten sich Verhandlungen und die Sanierung selbst.
Thematik Schimmelpilze
Schimmelpilzsporen sind ein natürlicher Bestandteil unserer Umwelt. Bei Wasserschäden treten meist schon nach kurzer Zeit Schimmelpilze bzw. deren Fruchtkörper an Baustoffoberflächen auf. Auch wenn durch Schimmelpilze keine unmittelbaren strukturellen Schädigungen einher gehen, sollten schon aus hygienischen Gründen geeignete Maßnahmen immer ein Bestandteil des Sanierungskonzeptes sein. Bei einer ordnungsgemäßen Sanierung werden zahlreiche geschädigte und auch von Schimmelpilz befallenen Baustoffe ohnehin ausgetauscht. Wenn Schimmelpilze an ansonsten intakten Holzoberflächen vorhanden sind, ist meist eine vollständige und nachhaltige Beseitigung an Ort und Stelle möglich. Auf separate Gutachten oder Laborprüfungen zu Schimmelpilzen kann nach den Erfahrungen unseres Büros in vielen Fällen verzichtet werden.
“Merkantiler Minderwert”
Eines ist klar: Der Marktwert bzw. Verkehrswert eines Gebäudes tendiert bei einem Wasserschaden im Zweifelsfall nach unten. Dies gilt auch, wenn die Sanierung selbst ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Ein potenzieller Käufer würde sich zunächst einmal Sorgen wegen eines möglichen Wiederverkaufswertes machen. Auch wird er sich fragen, ob er ein gewisses finanzielles Polster einplanen muss, falls nachträglich doch noch Kosten auf ihn zukommen. Umgekehrt gleichen Versicherungen wie etwa Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen im Regelfall Sachschäden, jedoch keine Vermögensschäden aus. Nach unseren Erfahrungen ist es nur in absoluten Ausnahmefällen möglich, Forderungen im Zusammenhang mit einem merkantilen Minderwert tatsächlich durchzusetzen. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Festlegung der Höhe eines merkantilen Minderwerts immer auch subjektiven Betrachtungsweisen unterliegt und somit beachtliches Konfliktpotenzial bietet.
Dokumentation schützt
Sanierungen nach Wasserschäden sollten – neben fachlich richtiger Durchführung – per Gutachten möglichst exakt dokumentiert werden. Dies ist nach unseren Erfahrungen die wirksamste Strategie für Werterhalt und Vermögensschutz im Falle von Wasserschäden. Eine solche, fachlich korrekte und nachvollziehbare Dokumentation ist in vielen Fällen deutlich effektiver als das höchst unsichere Terrain merkantiler Minderwert.
Hinweise allgemeiner Art zur Werthaltigkeit und Lebensdauer von Holzhäusern finden Sie in diesem Beitrag.