Das Ziel einer Immobilienbewertung, auch als Wertermittlung bezeichnet, liegt im Regelfall in der Ermittlung des 
Verkehrswertes von bebauten oder unbebauten Grundstücken. Nach § 194 Baugesetzbuch versteht sich der Verkehrswert als Marktwert einer Immobilie, auf einen konrekten Stichtag bezogen und wie er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Gegebenheiten und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erwarten ist. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung bzw. Wertermittlung fertigt Josef Egle Gutachten insbesondere in den nachstehenden Fällen an:
- Verkauf, Verkaufsabsicht
- Erwerbsabsicht
- Scheidungsauseinandersetzungen
- Erbauseinandersetzungen
- Zwangsversteigerungen
- Beleihung, Bilanzierung oder Besteuerung
Josef Egle ist geprüfter Immobilienbewerter (EIA) und Immobilienbewerter (IHK).
Bei einem geplanten Erwerb einer Immobilie, vorzugsweise bei Grundstücken oder Wohngebäuden, sollten der oder die Erwerber unabhängig von Verkaufspreisen und Marktwerten im Vorfeld prüfen, ob das Verkaufsobjekt den persönlichen Vorstellungen und Erwartungen tatsächlich entspricht. Weitere Informationen hierzu haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt.
Standardverfahren Wertermittlung / Immobilienbewertung
Beim Vergleichswert werden Preise von anderen Immobilien herangezogen, wenn diese in ihren wertbestimmenden Eigenschaften eine hinreichende Übereinstimmung zum Bewertungsobjekt aufweisen. Der Vergleichswert wird insbesondere bei unbebauten Grundstücken und bei Eigentumswohnungen angewandt. Immobilien sind im Regelfall Unikate mit ganz spezifischen und individuellen Merkmalen. Bei der Ableitung des Marktwertes aus dem Vergleichswert sind bei einer fundierten Immobilienbewertung solche individuellen Gegebenheiten angemessen zu berücksichtigen.
Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie getrennt vom Bodenwert und wird auf Grundlage des zu erwartenden Ertrags ermittelt. Der Ertragswert ist immer dann das führende Berechnungsverfahren, wenn die Erzielung eines Ertrags das entscheidende Kriterium für eine Investition darstellt, was üblicher Weise bei Vermietung oder Verpachtung der Fall ist. Der Ertragswert wird bei einem Wertgutachten somit im Regelfall bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbebauten und sogenannten Betreiberimmoblien (Krankenhäuser, Hotels, Ferienanlagen usw.) herangezogen.
Beim Sachwert stehen die Herstellungskosten von baulichen Anlagen, getrennt vom Bodenwert, im Vordergrund. Der Sachwert wird vorrangig bei eigengenutzten Immobilien ermittelt, somit bei Einfamilienhäusern, teils auch Doppel- und Reihenhäusern. Da der Immobilienwert neben den tatsächlichen Herstellungskosten stark von örtlichen und regionalen Faktoren abhängt, ist gerade beim Sachwertverfahren eine fachkundige Anpassung an die tatsächlichen Marktverhältnisse erforderlich.
Die Standardverfahren Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert werden in Deutschland in der gängigen Gerichtspraxis angewandt und sind in der Immoblienwertverordnung (ImmoWertV) geregelt. Anhaltspunkte für die Immobilienbewertung zu einem konkreten Objekt können u.a. Marktberichten entnommen werden, erstellt von Gutachterausschüssen, auch z.B. von Bausparkassen und weiteren Institutionen. Jeweils sind bei der Verwendung solcher Berichte die zugrundeliegenden Datenmodelle sehr genau zu prüfen und mit den wertbestimmenden Merkmalen des konkreten Bewertungsobjekts sachkundig abzugleichen. Für eine seriöse und belastbare Immobilienbewertung sind zahlreiche Informationen und Unterlagen zu sichten sowie Auskünfte von Behörden einzuholen (z.B. Grundbuchauszug, Bebauungspläne, Flächennutzungsplan usw.). Als Sachverständiger für Immobilienbewertung und Wertermittlung unternehmen wir stets eine persönliche und fachkundige Inaugenscheinnahme einer jeden Immobilie. Nur hiermit kann der bauliche Zustand in Verbindung mit möglicherweise wertrelevanten Gegebenheiten (z.B. Mängel, Bauschäden, Renovierungsstau, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand usw.) hinreichend genau erfasst und beurteilt werden.
Regionen
Für die fachlich fundierte Feststellung des Immobilienwerts im Rahmen einer Wertermittlung bzw. bei einer Immobilienbewertung sind solide Kenntnisse des regionalen Immobilienmarkts unverzichtbar. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung bzw. Wertgutachten ist unser Büro in Oberbayern in folgenden Landkreisen tätig:
Altötting
Bad Reichenhall
Bad Tölz
Ebersberg
Erding
Freising
Miesbach
Mühldorf a. Inn
München
Rosenheim
Traunstein