Lebensdauer Holzhaus

Wenn es um Lebensdauer und Wertbeständigkeit von Holzhäusern geht, scheiden sich sowohl im Internet wie auch anderswo die Geister. Nachstehend deshalb der Versuch, einige grundlegende Aspekte und Fakten zum Thema Lebensdauer und Werterhalt Holzhaus zusammenzustellen:

Begriff Lebensdauer

Es ist zu unterscheiden in physische und wirtschaftliche Lebensdauer. Durch Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen kann nahezu jede Bauart über sehr lange Zeiträume erhalten werden. Denkmalgeschützte Objekte sind klassische Beispiele hierfür. Bei gewöhnlichen Wohnimmobilien hingegen ist stets zu prüfen, ob Aufwändungen für Wartung und Instandhaltung in einem vernünftigen und wirtschaftlichen Kostenrahmen liegen. Andernfalls wären Neubeschaffung bzw. Ersatzbau die sinnvollere Variante.

Am Rande sei bemerkt, dass Gewerbe- und Objektimmobilien in Bezug auf Nutzungsdauer in vielen Fällen anderen Gesetzmäßigkeiten wie  Wohnimmobilien unterliegen. Im Regelfall weisen solche Objekt eine deutlich kürzere Lebensdauer auf.

Lebensdauer in der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung spricht daher nicht von Lebensdauer, sondern von wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer. Vor einigen Jahrzehnten wurde die Lebenserwartung eines Holzhauses häufig um etwa 10 – 20 Jahre niedriger eingestuft als bei mineralischen Bauarten. In der seit 2012 geltenden Sachwertrichtlinie wird für die Abschätzung der Gesamtnutzungsdauer nicht mehr nach Bauarten, also Holz, Ziegel, Kalksandstein etc. unterschieden, sondern nach Ausstattungsstandards. Dies mag zunächst ein wenig überraschend sein. Aus den Erfahrungen in der Immobilienbewertung und aus Beratungen bei Hauskäufen kann der Unterzeichner eine solche Vorgehensweise bestätigen. Eine hochwertige Gebäudeausstattung ist für den Eigentümer oder Nutzer von höherer Attraktivität und lässt eine höhere Nutzungsdauer erwarten. Die Bandbreite der wirtschaftlichen Nutzungsdauer bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern kann in in Abhängigkeit zur baulichen Ausstattung zwischen etwa 60 und 80 Jahren angegeben werden.

Bauliche Entwicklungen beachten

 Auch architektonische und technische Entwicklungen sind im Zusammenhang mit Werthaltigkeit und Lebensdauer zu beachten. Aus einer platzsparenden Arbeitsküche und vielen kleinen Räumen sind in den letzten Jahrzehnten großzügige und offene Koch-Ess-Wohnbereiche geworden. Sich stark erhitzende Einzelöfen oder Heizradiatoren mussten energiesparenden und strahlungsintensiven Flächenheizungen mit niedrigen Vorlauftemperaturen weichen. Nicht zuletzt kann durch ausreichende luftdichte Bauweise ein hohes Maß an Heizenergie eingespart werden.

Feuchteschutz und Holzbau

Wasser und Feuchte sind der Feind Nr. 1 für alle Baustoffe, nicht nur für Holz. Holz nimmt beim Feuchteschutz zudem eine Sonderstellung ein. Bei feuchter Umgebung reichern sich zunächst die Holzfasern, dann auch die Hohlräume zwischen den Zellen mit Wasser an. Diese Eigenschaft ist in Bezug auf Feuchteregulierung und Behaglichkeit durchaus günstig. Wenn allerdings bei mangelhafter Konstruktion oder falscher Bauausführung hohe Feuchtekonzentrationen über längere Zeit im Holz wirken, sind Schädigungen durch Holz zerstörende Pilze möglich. Vorübergehende Befeuchtungen oder Wasserkontakt, etwa bei Schlagregen, sind hingegen vollkommen unschädlich. Jahrhunderte alte Gebäude, etwa im Blockbau und Fachwerkbau, die bis in unsere Zeit erhalten sind, sind der beste Beweis für die Dauerhaftigkeit von Holz. Dies gilt auch bei Konstruktionen, die wiederkehrend direkten Niederschlägen ausgesetzt sind.

Negativimage vorhanden

Das Image von Holzhäusern hat nachhaltig Schaden erlitten durch vergleichsweise billige, oftmals in Serie vorgefertigte Gebäude aus der Nachkriegszeit bis hinein in die 80er Jahre. Gesundheitsschädliche Baustoffe, giftige Imprägnierungen und Anstriche standen ebenso auf der Tagesordnung wie falsche Maßnahmen beim Feuchteschutz. Vorzeitige Schäden oder gesundheitliche Beeinträchtigungen waren die Folge.

Gebäude in Holz, die Mitte der 80er Jahre oder später errichtet wurden, können bei Werterhalt und Dauerhaftigkeit anderen Bauweisen gleichgesetzt werden. In der Baupraxis stellt der Unterzeichner als Sachverständiger und Immobilienbewerter immer wieder fest, dass bei Bestandsgebäuden in Massivholzbauweise (Blockbau, Skelettbau, Brettsperrholz) teilweise sogar überdurchschnittliche Marktpreise erzielt werden.

Qualität entscheidet

Qualität hat seinen Preis – das galt in der Vergangenheit und wird auch in Zukunft so bleiben. Schubladenarchitektur, mindere Qualität bei Baustoffen, unfachmännische Bauausführung oder eine minderwertige Gebäudeausstattung reduzieren die voraussichtliche Nutzungsdauer und dämpfen den Verkehrswert. Dieser Grundsatz trifft nicht nur für Gewerke im Holzbau, sondern für alle Bauarten zu.

Es gibt bei Gebäuden in Holz einige Indikatoren, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und die zu erwartende Lebensdauer ermöglichen. Neben dem konstruktiven Holzschutz zählen hierzu beispielsweise Diffusionsoffenheit der Außenbauteile, Luftdichtheitskonzepte, Sockelanschlüsse, Installationsführungen sowie verwendete Baustoffe und Beschichtungen.

Vorgehensweisen beim Erwerb von Immobilien

Bei Neuinvestitionen und auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie sind Dauerhaftigkeit und Werthaltigkeit eine entscheidende Größe. Eine sachkundige Beratung kann hier durchaus zielführend sein und vor Fehlentscheidungen schützen. Beim geplanten Erwerb einer Immobilie sollte der Interessent im Vorfeld für sich ganz persönlich einige grundlegende Fragen klären. Nur wenn sich hier ein positives Ergebnis einstellt, sollten die Aktivitäten fortgesetzt werden. Weitere Informationen und grundsätzlichen Überlegungen beim Kauf einer Immobilie finden Sie in diesem Beitrag.

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