Lebensdauer Holzhaus

Zur Lebensdauer von Holzhäusern sind sowohl im Internet wie auch in der Literatur sehr vielschichtige Meinungen anzutreffen. Nachstehend sollen deshalb in einer Kurzübersicht einige grundlegende Aspekte und Fakten zum Thema Lebensdauer Holzhaus zusammengestellt werden:

Begriff Lebensdauer

Hier muss zunächst unterscheiden werden in physische und wirtschaftliche Lebensdauer. Mit Hilfe von Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen kann nahezu jede Bauart über sehr lange Zeiträume erhalten werden. Denkmalgeschützte Objekte sind klassische Beispiele hierfür. Ähnlich wie bei einem Fahrzeug – sofern es sich nicht gerade um einen Mercedes Benz SL 300 Coupe aus dem Jahr 1957 handelt – ist bei gewöhnlichen Immobilien in jedem Einzelfall zu prüfen, ob nötige Aufwändungen für Wartung und Instandhaltung in einem vernünftigen bzw. wirtschaftlichen Kostenrahmen liegen. Andernfalls dürften  Neubeschaffung bzw. Ersatzbau die sinnvollere Variante sind. Insbesondere bei anstehenden Sanierungen größeren Umfangs ist diese Frage von Bedeutung.

Bei Immobilien aller Art sind im Zusammenhang mit Werthaltigkeit und Lebensdauer auch architektonische und technische Entwicklungen von Bedeutung. So haben sich beispielsweise im Wohnungsbau aus der platzsparenden Arbeitsküche und vielen kleinen Räumen, wie sie in den sechziger und siebziger Jahren Standard waren, großzügige und offene Koch-Ess-Wohnbereiche entwickelt. Sich stark erhitzende Einzelöfen oder Heizradiatoren sind im Laufe der Jahrzehnte energiesparenden und wohnbehaglichen Flächenheizungen mit niedrigen Vorlauftemperaturen gewichen.

Gewerbe- und Objektimmobilien unterliegen in Bezug auf Lebenserwartung in vielen Fällen deutlich anderen Gesetzmäßigkeiten wie Wohnimmobilien mit der Folge erheblich kürzerer Nutzungsphasen.

Lebensdauer in der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung spricht daher nicht von Lebensdauer, sondern von wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. In früheren Regelwerken wurde die Lebenserwartung von einem Holzhaus für Wohnzwecke pauschal um etwa 10 – 20 Jahre niedriger eingestuft als bei mineralischen Bauarten. In der seit 2012 geltenden Sachwertrichtlinie (SW-RL) Anlage 3 wird für die Abschätzung der Gesamtnutzungsdauer nun nicht mehr nach Bauarten, also Holz, Ziegel, Kalksandstein etc., sondern nach Ausstattungsstandards unterschieden. In meiner beruflichen Tätigkeit in der Immobilienbewertung und Beratung bei Hauskäufen kann ich eine solche Unterscheidung nicht nach Bauarten, sondern nach Ausstattungsstandards durchaus bestätigen. Eine hochwertige Gebäudeausstattung ist für den Eigentümer oder Nutzer von höherer Attraktivität und lässt eine höhere Nutzungsdauer erwarten. Die Bandbreite der wirtschaftlichen Nutzungsdauer bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern wird in der SW-RL (in Abhängigkeit zur Ausstattung, nicht in Abhängigkeit zur Bauart) zwischen etwa 60 und 80 Jahren angegeben, was als marktkonform zu betrachten ist.

Feuchteschutz und Holzbau

Wasser und Feuchte sind der Feind Nr. 1 für alle Baustoffe, nicht nur für Holz. Holz nimmt beim Feuchteschutz zudem eine Sonderstellung ein. Dieser Werkstoff weist ein sehr ausgeprägtes hygroskopisches Verhalten auf. Bei feuchter Umgebung reichern sich zunächst die Holzfasern, dann auch die Hohlräume zwischen den Zellen mit Wasser an. Diese Eigenschaft ist in Bezug auf Feuchteregulierung und Behaglichkeit ausgesprochen günstig. Wenn allerdings bei mangelhafter Konstruktion oder falscher Bauausführung hohe Feuchtekonzentrationen über längere Zeit (in der Regel mehrere Monate) im Holz erhalten bleiben, sind Schädigungen durch Holz zerstörende Pilze möglich. Vorübergehende Befeuchtungen oder Wasserkontakt, etwa bei Schlagregen, sind hingegen unschädlich. Jahrhunderte alte Gebäude, etwa im Blockbau und Fachwerkbau, die bis in unsere Zeit erhalten sind, sind der beste Beweis für die Dauerhaftigkeit von Holz sogar bei Konstruktionen, die direkt der Witterung ausgesetzt sind.

Das Image von Holzhäusern hat unzweifelhaft nachhaltigen Schaden erlitten durch vergleichsweise billige, meist vorgefertigte Gebäude in Holzständerbau bzw. Holztafelbau, wie sie in Mitteleuropa in den Nachkriegsjahren bis etwa in die achtziger Jahre hinein in großen Stückzahlen errichtet wurden. Neben der Verwendung teils gesundheitsschädlicher Baustoffe, Imprägnierungen und Anstriche wurden insbesondere auch grundlegende Anforderungen an den Feuchteschutz missachtet. Vorzeitige Schädigungen an kritischen Stellen außen (z.B. Sockel-, Fensteranschlüsse) oder durch Tauwasser waren die unausweichliche Folge.

Qualität entscheidet

Qualität hat seinen Preis – das galt in der Vergangenheit und wird auch in Zukunft so bleiben. Ob Schubladenarchitektur, mindere Qualität bei Baustoffen und Bauausführung oder eine unterdurchschnittliche Gebäudeausstattung – auch unter Berücksichtigung der jeweiligen Gebäudealtersklasse führen diese Fakoren zu geringerer Werthaltigkeit und sehr wahrscheinlich zu kürzerer Nutzungsdauer. Dieser Grundsatz gilt im übrigen nicht nur für Gewerke im Holzbau, sondern für alle Bauarten.

Moderne Holzbauten können in punkto Werthaltigkeit und Dauerhaftigkeit anderen Bauweisen durchaus gleichgesetzt werden. In der Baupraxis ist als Sachverständiger und Immobilienbewerter regelmäßig festzustellen, dass besonders bei Bestandsgebäuden in Massivholzbauweise (Blockbau, Skelettbau, Brettsperrholz) teilweise sogar überdurchschnittliche Marktpreise erzielt werden. Sowohl bei Neubauten wie auch bei älteren Gebäuden in Holz gibt es zahlreiche technische Merkmale, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und die zu erwartende Lebensdauer ermöglichen. Neben dem baulichen Holzschutz zählen hierzu beispielsweise Diffusionsoffenheit der Außenbauteile, Luftdichtheitskonzepte, Sockelanschlüsse, Installationsführungen sowie verwendete Baustoffe und Beschichtungen.

Strategien Immobilienerwerb

Wenn bei Neuinvestitionen oder beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Unsicherheiten in Bezug auf die Dauerhaftigkeit oder Werthaltigkeit vorhanden sind, kann die Einschaltung einer fachkundigen Person zielführend sein und vor Fehlentscheidungen schützen. Beim geplanten Erwerb einer Immobilie kann der Interessent im Vorfeld für sich selbst unabhängig von detaillierten technischen Aspekten einige grundlegende Fragen klären. Erst wenn hier ein positives Ergebnis erreicht wird, sollten die Bemühungen fortgesetzt werden. Weitere Informationen und grundsätzlichen Überlegungen beim Kauf einer Immobilie finden Sie in diesem Beitrag.

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