Kauf bestehendes Holzhaus oder Blockhaus

In vielen Regionen in Mitteleuropa ist der Immobilienmarkt für Wohngebäude zur Zeit leergefegt. Neues Bauland ist kaum verfügbar. Dazu sind Grundstücke in begehrten Lagen, sofern es dort überhaupt Angebote gibt, auch für Besserverdiener teils unbezahlbar geworden. Für den Traum von den eigenen vier Wänden sind bestehende Gebäude für viele deshalb eine realistische Chance. Der kontinuierlich gewachsene Anteil von Holzhäusern im Ein- und Zweifamilienhausbau wirkt sich mittlerweile auch im Markt für Bestandsimmobilien aus. Das Angebot an “gebrauchten” Häusern als Fertighaus, Holzständerbau, Blockhaus oder allgemein Holzhaus hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen.

Holzhaus – Fertighaus – Blockhaus

Auch für Fachleute ist die Beurteilung der Qualität einer Bestandsimmobilie in Holzbau wesentlich vielschichtiger als bei mineralischer Bauweise. Dies hängt nicht zuletzt mit den vielen vorhandenen Bauarten für ein Holzhaus zusammen, die sich teils deutlich voneinander unterscheiden. Unter dem Überbegriff “Holzhaus” sammeln sich Systeme wie Holztafelbau, Holzständerbau, Holzblockbau, Fachwerksbau und weitere Konstruktionen.

Holzhaus als Chance

Ein bestehendes Holzhaus / Fertighaus / Blockhaus kann in der angespannten Immobilienlage durchaus eine Chance darstellen. Einige Marktteilnehmer scheuen noch immer eine solche Investition, wodurch sich der Kreis der potenziellen Interessenten (zumindest noch im Augenblick) verkleinert. Allerdings sind bei solchen Angeboten unter Berücksichtigung des Bodenwertes die Kosten für die Immobilie selbst oftmals überhöht. Umso mehr sollte die Qualität einer solchen Immobilie sehr genau geprüft werden, damit sich die geplante Investition als zukunftssicher erweist und den Erwartungen entspricht. Bei Gutachten für ein Holzhaus, Fertighaus oder Blockhaus ist zu berücksichtigen, dass jede Bauart ganz spezifische Eigenschaften in sich trägt, die über Qualität, Wirtschaftlichkeit und Dauerhaftigkeit entscheiden. Bei Unsicherheiten hierin kann die Beiziehung eines Fachmannes eine geplante Investition wirksam absichern. Nicht zuletzt kann hierbei auch erörtert werden, welche eventuelle Modernisierungsmaßnahmen bautechnisch und wirtschaftlich sinnvoll erscheinen.

Kauf Holzhaus – Grundsätze Teil 1

Unabhängig davon, ob es sich um ein klassisches Fertighaus, ein handwerkliches Holzhaus z.B. in Holzständerbauweise oder um ein Blockhaus handelt – einige wichtige Grundregeln sollten vom potenziellen Interessenten im Vorfeld beachtet werden:

Stellen Sie den Pflegezustand der Immobilie fest. Anders wie z.B. bei einem Auto lässt sich bei einem so umfassenden Objekt wie einer Immobilie der Qualitätszustand nicht so ohne weiteres manipulieren. Sind Fassaden und Oberflächen des Gebäudes gepflegt oder eher vollkommen abgenutzt? Sind Sockelbereiche und Fassaden verwildert oder zugewachsen? Gibt es Nachweise, dass die Heizungsanlage regelmäßig gewartet und überprüft wurde? Die Pflege und Instandhaltung eines Objekts kostet Geld, ist aber ein nicht zu unterschätzendes Kriterium für den Werterhalt insgesamt.

Fragen Sie nach technischen Unterlagen zum Gebäude. Gibt es Angebote, Rechnungen, Abnahmeprotokolle oder Berechnungen für Statik und Wärmschutz? Sind Baupläne vorhanden? Es überrascht in der Praxis doch immer wieder, wie sorglos mit solchen (an sich elementar wichtigen) Unterlagen umgegangen wird. Gerade dann, wenn an dem Bestandsgebäude bauliche Veränderungen geplant sind, sind solche Unterlagen hilfreich und können in letzter Konsequenz deutlich Kosten sparen.

Kauf Holzhaus – Grundsätze Teil 2

Klären Sie, ob der Hersteller des Hauses bekannt ist. Klingt banal, ist aber bisweilen schwierig. Gerade die vermeintliche Einfachheit eines Holzhauses ruft, wie in vielen Bereichen des Lebens, leider auch schwarze Schafe auf den Plan. Diese verschwinden oft ebenso schnell vom Markt wie sie gekommen waren. Wenn Sie sich für ein 25 Jahre altes Haus interessieren und es den Hersteller bis heute gibt, ist das zumindest schon mal ein Indiz für Solidität und regelkonforme Ausführung.

Speziell für die Bereiche Fertighaus und Blockhaus können Herstellern Gütezeichen verliehen werden, die eine überdurchschnittliche Qualität in der Ausführung dokumentieren. Für Fertighaus / Holztafelbau / Holzständerbau ist dies das RAL-Gütezeichen RAL-GZ 422, für ein Blockhaus gilt das RAL-Gütezeichen RAL-GZ 402. Für vorgefertigte Objekte in Holztafelbau gibt es weiterhin ein gesetzlich geregeltes Ü-Zeichen. Die Existenz eines solchen Gütezeichens ist sicherlich nicht das einzige, jedoch ein durchaus aussagefähiges Merkmal in Bezug auf die Qualität eines Gebäudes. Weitere Informationen zu diesen Zeichen haben wir in diesem Beitrag zusammengestellt.

Über Grundsätze und Herangehensweisen beim Kauf eines Bestandsgebäudes finden Sie hier weitere Informationen.

Veröffentlicht am

Dämmen im Gebäudebestand

Eigentümer von älteren Immobilien sehen sich irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob Dämmen, somit eine thermische Sanierung z.B. von Wänden, Decken oder Dächern,  sinnvoll und wirtschaftlich ist. Und wie so oft im Leben – bei der Befragung von drei Personen kommen bisweilen vier verschiedene Meinungen heraus.

Das Thema “Dämmen” oder “thermische Sanierung von Gebäuden” ist sehr komplex und lässt sich in einigen Zeilen nicht wirklich abhandeln. Ob eine Dämm-Maßnahme bauphysikalisch, ökonomisch und ökologisch Sinn macht, hängt von vielen Parametern ab. Und da jedes Gebäude letztendlich ein Unikat darstellt, sind diese individuellen Voraussetzungen in jedem Einzelfall sehr genau zu prüfen. Nachstehend finden sich einige grundlegende Informationen zu wichtigen Fragen in der Baupraxis.

Was schreibt der Gesetzgeber für das Dämmen vor?

Wesentliche Vorschriften zur Wärmedämmung von Gebäuden sind derzeit in der sogenannten “Energieeinsparverordnung” EnEV enthalten. Hier finden sich Regelungen sowohl zu Neubauten als auch für den Gebäudebestand. Tatsächliche gesetzliche Verpflichtungen für Nachrüstungen im Gebäudebestand gibt es nur in sehr geringem Umfang. Zunächst sind dies Vorgaben zum Austausch von Heizungsanlagen auf Basis von Öl und Gas. Anlagen, die vor 1985 eingebaut wurden, dürfen seit 2015 nicht mehr betrieben werden. Nach 1985 eingebaute Kessel dürfen maximal 30 Jahre in Betrieb sein, wobei es hier Ausnahmen gibt.

Aus Sicht der Wärmedämmung ist EnEV § 10 Absatz 3 zu beachten. Wenn sich oberhalb der obersten Geschossdecke ein nicht beheizter und nicht gedämmter Dachraum befindet, so müssen seit dem Jahr 2015 entweder die Decke oder das Dach ausreichend gedämmt sein. Aber auch hier sind Ausnahmen zulässig, z.B. bei Eigennutzung (ohne Verkauf) oder wenn die finanziellen Aufwändungen für die Sanierung die zu erwartenden Kosteneinsparungen nachweislich übersteigen.

Wenn Außenbauteile (Außenwände, Dach, Glaselemente usw.) umgebaut oder erneuert werden, müssen bestimmte, in der EnEV vorgegebene Mindestanforderungen an die Dämmung erfüllt werden. Vom Gesetzgeber definierte zulässige Wärmedurchgangskoeffizienten, besser bekannt als U-Werte, sind dann einzuhalten. Diese Verpflichtung gilt, wenn vom Austausch oder von der Erneuerung mindestens 10 % der Gesamtfläche des jeweiligen Bauteils betroffen sind. Wenn beispielsweise Fenster auf der Wetterseite ausgetauscht werden sollen und diese weniger als 10 % der Gesamtfläche aller Fenster betragen, bestehen keine Verpflichtungen für die anderen Fenster. Wenn vom Austausch allerdings 30 % der Glasflächen betroffen sind, dann müssen künftig alle Fenster bestimmte Mindestanforderungen nach EnEV erfüllen, was de facto wohl zu einem Austausch aller Elemente führt.

Eine Ausnahmestellung nehmen Objekte ein, die dem Denkmalschutz unterliegen. Hier finden im Regelfall die Vorgaben der EnEV keine Anwendung.

Wann ist nachträgliches Dämmen sinnvoll?

Um es gleich vorwegzunehmen: Nur bei bestimmten Konstellationen wird es möglich sein, eine thermische Sanierung so zu gestalten, dass sie sich amortisiert, d.h., dass die Einsparung von Energiekosten während der Lebensdauer der Gewerke die getätigten Investitionen übersteigt. Klassische Beispiele hierzu sind etwa der Austausch von sehr veralteten Einfachverglasungen oder Außenwände mit extrem hohen Wärmeverlusten, beispielsweise Bruchsteinmauerwerk. Für das Dämmen im Gebäudebestand existieren Förderprogramme mit zinsverbilligten Darlehen und Zuschüssen. Die technischen Voraussetzungen und Fördermöglichkeiten können durch einen Fachmann ermittelt werden. Aufgrund der Tragweite einer solchen Sanierung kann die Einholung einer zweiten fachkundigen Meinung durchaus empfohlen werden.

In meiner Tätigkeit als Gutachter und Sachverständiger stelle ich immer wieder fest, dass das Energieeinsparpotenzial bei einer Sanierung oftmals (auch von Fachleuten) überschätzt wird. Wenn sich z.B. beim nachträglichen Dämmen einer Außenwand der rechnerische Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) auf 1/3 des früheren Werts reduziert, heißt dies noch lange nicht, dass auch der Energieverbrauch auf 1/3 zurückgeht. U-Werte berücksichtigen beispielsweise keine Wärmespeichereffekte oder solare Wärmeeinträge, die sich in der Baupraxis jedoch auswirken. Auch durch Lüftung geht Wärme verloren, unabhängig davon, ob die Fassade zusätzlich gedämmt wurde oder nicht. Die Baupraxis zeigt auch, dass bei Bestandsbauten der tatsächliche Heizenergiebedarf in zahlreichen Fällen einiges niedriger liegt als dies auf Basis von rechnerischen U-Werten zu erwarten wäre.

Unabhängig von Überlegungen zur Wirtschaftlichkeit kann die thermische Sanierung eines Gebäudes oder einzelner Bauteile Vorteile bringen und unter Umständen die Gebrauchsfähigkeit und die wirtschaftliche Lebensdauer erhöhen. Nachstehend einige Beispiele:

  • Neue Fenster und Glastüren sind weniger zugig, neigen in der kalten Jahreszeit erheblich weniger zu Pfützenbildung und sind einfacher zu reinigen als z.B. Kastenfenster oder Verbundfenster
  • Durch verbesserte Dämmwirkung an Fassaden oder Dächern erhöht sich die Oberflächentemperatur auf der Raumseite. Dies führt zu einem verbesserten Behaglichkeitsempfinden und kann Schimmelpilzbildung an gefährdeten Stellen im Innenbereich unterbinden
  • Bei bauphysikalisch richtiger Ausführung von Dämmmaßnahmen kann der Feuchtegehalt in Außenbauteilen, insbesondere von Wänden und Dächern, reduziert werden. Neben einem gesünderen Wohnklima lässt sich die Lebenserwartung von Gebäuden oder Gebäudeteilen hiermit insgesamt steigern
  • Wenn Bauteile thermisch überarbeitet werden, können Leitungen, Rohre und Kabel neu verlegt werden. Auf diese Weise lässt sich die Gebäudetechnik ohne große Zusatzkosten modernisieren bzw. auf den aktuellen Stand bringen

Können durch Dämmen auch Nachteile entstehen?

Leider ja. Mängel oder Bauschäden können immer dann auftreten, wenn der bisherige Gebäudebestand bauphysikalisch falsch eingeschätzt wurde oder Fehler bei der Planung bzw. Bauausführung entstehen. Nachstehend einige Fehlerquellen, die unbedingt vermieden werden sollten:

  • Alte Fenster waren häufig undicht und verursachten, oft unbewusst, einen natürlichen Luftaustausch auch im geschlossenen Zustand. Beim Einbau neuer (dichter) Fenster reduziert sich diese Luftwechselrate. Bei zu geringer aktiver Lüftung leidet die Raumluftqualität und das Schimmelpilzrisiko an gefährdeten Stellen kann ansteigen
  • Bei Zusatzdämmungen von Wänden und Dächern muss das Feuchteverhalten der bisherigen Konstruktion (insbesondere Wasserdampfdiffusion) richtig beurteilt werden. Ansonsten ist nach Herstellung der zusätzlichen Dämmschichten Tauwasserausfall in der Konstruktion möglich, was zu schwerwiegenden Bauschäden führen kann
  • Bei Wärmedämmverbundsystemen (= außenseitige Fassadendämmung + Putz) ist die Oberflächentemperatur an der Außenseite deutlich niedriger als vor der Sanierungsmaßnahme. Insbesondere bei Dämmstoffen mit geringer Dichte (vor allem bei Kunststoffschäumen) erhöht sich das Risiko von Kondensation und Veralgung
  • Wer mit seiner Immobilie seine Nachfahren beglücken möchte, sollte vor allem bei der Verwendung synthetischer Dämmstoffe die spätere Entsorgung im Auge behalten. So gelten nach heutigem Wissensstand Dämmungen auf Basis Polystyrol (“Styropor”), zumindest solche, die vor dem Jahr 2014 verbaut wurden, als toxisch und sind dem Grunde nach Sondermüll. Teilweise weigern sich Müllverbrennungsstationen, Polystyrol anzunehmen, teils ist eine Entsorgung nur mit deutlichen Mehrkosten möglich.

Fazit:

Bei der Planung und Umsetzung von thermischen Sanierungen im Gebäudebestand sind Fachkenntnis und Augenmaß erforderlich. Eine tatsächliche Amortisation der aufzuwendenden Kosten wird nur in bestimmten Fällen erreicht. Förderprogramme können die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen verbessern. Bei korrekter Umsetzung lassen sich unabhängig von Wirtschaftlichkeitsaspekten der Nutzwert und die Dauerhaftigkeit von Immobilien verbessern. Fehler bei der Planung und/oder Ausführung haben unter Umständen “Verschlimmbesserungen” zur Folge.

Veröffentlicht am

Lebensdauer Holzhaus

Zur Lebensdauer von Holzhäusern sind sowohl im Internet wie auch in der Literatur sehr vielschichtige Meinungen anzutreffen. Nachstehend sollen deshalb in einer Kurzübersicht einige grundlegende Aspekte und Fakten zum Thema Lebensdauer Holzhaus zusammengestellt werden:

Begriff Lebensdauer

Hier muss zunächst unterscheiden werden in physische und wirtschaftliche Lebensdauer. Mit Hilfe von Renovierungen, Sanierungen und Reparaturen kann nahezu jede Bauart über sehr lange Zeiträume erhalten werden. Denkmalgeschützte Objekte sind klassische Beispiele hierfür. Ähnlich wie bei einem Fahrzeug – sofern es sich nicht gerade um einen Mercedes Benz SL 300 Coupe aus dem Jahr 1957 handelt – ist bei gewöhnlichen Immobilien in jedem Einzelfall zu prüfen, ob nötige Aufwändungen für Wartung und Instandhaltung in einem vernünftigen bzw. wirtschaftlichen Kostenrahmen liegen. Andernfalls dürften  Neubeschaffung bzw. Ersatzbau die sinnvollere Variante sind. Insbesondere bei anstehenden Sanierungen größeren Umfangs ist diese Frage von Bedeutung.

Bei Immobilien aller Art sind im Zusammenhang mit Werthaltigkeit und Lebensdauer auch architektonische und technische Entwicklungen von Bedeutung. So haben sich beispielsweise im Wohnungsbau aus der platzsparenden Arbeitsküche und vielen kleinen Räumen, wie sie in den sechziger und siebziger Jahren Standard waren, großzügige und offene Koch-Ess-Wohnbereiche entwickelt. Sich stark erhitzende Einzelöfen oder Heizradiatoren sind im Laufe der Jahrzehnte energiesparenden und wohnbehaglichen Flächenheizungen mit niedrigen Vorlauftemperaturen gewichen.

Gewerbe- und Objektimmobilien unterliegen in Bezug auf Lebenserwartung in vielen Fällen deutlich anderen Gesetzmäßigkeiten wie Wohnimmobilien mit der Folge erheblich kürzerer Nutzungsphasen.

Lebensdauer in der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung spricht daher nicht von Lebensdauer, sondern von wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer. In früheren Regelwerken wurde die Lebenserwartung von einem Holzhaus für Wohnzwecke pauschal um etwa 10 – 20 Jahre niedriger eingestuft als bei mineralischen Bauarten. In der seit 2012 geltenden Sachwertrichtlinie (SW-RL) Anlage 3 wird für die Abschätzung der Gesamtnutzungsdauer nun nicht mehr nach Bauarten, also Holz, Ziegel, Kalksandstein etc., sondern nach Ausstattungsstandards unterschieden. In meiner beruflichen Tätigkeit in der Immobilienbewertung und Beratung bei Hauskäufen kann ich eine solche Unterscheidung nicht nach Bauarten, sondern nach Ausstattungsstandards durchaus bestätigen. Eine hochwertige Gebäudeausstattung ist für den Eigentümer oder Nutzer von höherer Attraktivität und lässt eine höhere Nutzungsdauer erwarten. Die Bandbreite der wirtschaftlichen Nutzungsdauer bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern wird in der SW-RL (in Abhängigkeit zur Ausstattung, nicht in Abhängigkeit zur Bauart) zwischen etwa 60 und 80 Jahren angegeben, was als marktkonform zu betrachten ist.

Feuchteschutz und Holzbau

Wasser und Feuchte sind der Feind Nr. 1 für alle Baustoffe, nicht nur für Holz. Holz nimmt beim Feuchteschutz zudem eine Sonderstellung ein. Dieser Werkstoff weist ein sehr ausgeprägtes hygroskopisches Verhalten auf. Bei feuchter Umgebung reichern sich zunächst die Holzfasern, dann auch die Hohlräume zwischen den Zellen mit Wasser an. Diese Eigenschaft ist in Bezug auf Feuchteregulierung und Behaglichkeit ausgesprochen günstig. Wenn allerdings bei mangelhafter Konstruktion oder falscher Bauausführung hohe Feuchtekonzentrationen über längere Zeit (in der Regel mehrere Monate) im Holz erhalten bleiben, sind Schädigungen durch Holz zerstörende Pilze möglich. Vorübergehende Befeuchtungen oder Wasserkontakt, etwa bei Schlagregen, sind hingegen unschädlich. Jahrhunderte alte Gebäude, etwa im Blockbau und Fachwerkbau, die bis in unsere Zeit erhalten sind, sind der beste Beweis für die Dauerhaftigkeit von Holz sogar bei Konstruktionen, die direkt der Witterung ausgesetzt sind.

Das Image von Holzhäusern hat unzweifelhaft nachhaltigen Schaden erlitten durch vergleichsweise billige, meist vorgefertigte Gebäude in Holzständerbau bzw. Holztafelbau, wie sie in Mitteleuropa in den Nachkriegsjahren bis etwa in die achtziger Jahre hinein in großen Stückzahlen errichtet wurden. Neben der Verwendung teils gesundheitsschädlicher Baustoffe, Imprägnierungen und Anstriche wurden insbesondere auch grundlegende Anforderungen an den Feuchteschutz missachtet. Vorzeitige Schädigungen an kritischen Stellen außen (z.B. Sockel-, Fensteranschlüsse) oder durch Tauwasser waren die unausweichliche Folge.

Qualität entscheidet

Qualität hat seinen Preis – das galt in der Vergangenheit und wird auch in Zukunft so bleiben. Ob Schubladenarchitektur, mindere Qualität bei Baustoffen und Bauausführung oder eine unterdurchschnittliche Gebäudeausstattung – auch unter Berücksichtigung der jeweiligen Gebäudealtersklasse führen diese Fakoren zu geringerer Werthaltigkeit und sehr wahrscheinlich zu kürzerer Nutzungsdauer. Dieser Grundsatz gilt im übrigen nicht nur für Gewerke im Holzbau, sondern für alle Bauarten.

Moderne Holzbauten können in punkto Werthaltigkeit und Dauerhaftigkeit anderen Bauweisen durchaus gleichgesetzt werden. In der Baupraxis ist als Sachverständiger und Immobilienbewerter regelmäßig festzustellen, dass besonders bei Bestandsgebäuden in Massivholzbauweise (Blockbau, Skelettbau, Brettsperrholz) teilweise sogar überdurchschnittliche Marktpreise erzielt werden. Sowohl bei Neubauten wie auch bei älteren Gebäuden in Holz gibt es zahlreiche technische Merkmale, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und die zu erwartende Lebensdauer ermöglichen. Neben dem baulichen Holzschutz zählen hierzu beispielsweise Diffusionsoffenheit der Außenbauteile, Luftdichtheitskonzepte, Sockelanschlüsse, Installationsführungen sowie verwendete Baustoffe und Beschichtungen.

Strategien Immobilienerwerb

Wenn bei Neuinvestitionen oder beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Unsicherheiten in Bezug auf die Dauerhaftigkeit oder Werthaltigkeit vorhanden sind, kann die Einschaltung einer fachkundigen Person zielführend sein und vor Fehlentscheidungen schützen. Beim geplanten Erwerb einer Immobilie kann der Interessent im Vorfeld für sich selbst unabhängig von detaillierten technischen Aspekten einige grundlegende Fragen klären. Erst wenn hier ein positives Ergebnis erreicht wird, sollten die Bemühungen fortgesetzt werden. Weitere Informationen und grundsätzlichen Überlegungen beim Kauf einer Immobilie finden Sie in diesem Beitrag.

Veröffentlicht am

Innenräume richtig lüften

Richtiges Lüften ist Wohnqualität

In Innenräumen können sich in der Luft Feuchtigkeit und Schadstoffe ansammeln. Durch geeignete Lüftung ist dafür zu sorgen, dass diese möglichst zeitnah und direkt am Entstehungsort nach außen abgeführt werden. Neben Gerüchen oder dem CO2-Gehalt können zu hohe Feuchtekonzentrationen in der Luft an kalten Oberflächen Kondensat (=Tauwasser) hervorrufen, in der Folge ist die Ansiedlung von Schimmelpilzen möglich.
Weiterführende Informationen zur Beurteilung und Vermeidung von Schimmelpilzen finden Sie hier: Gutachten Schimmelpilze.

Dabei darf die Auswirkung von Verdunstung in Innenräumen keinesfalls unterschätzt werden. Wenn in einem Raum mit 30 m² Grundfläche, 2,50 m Raumhöhe und einer Lufttemperatur von 20 °C 1/2 Liter Wasser verdunstet, erhöht sich (sofern kein Luftaustausch erfolgt) die relative Luftfeuchte um knapp 40 %. Nachstehend eine Liste, welche Wasserdampfmengen in Innenräumen anfallen können:

Mittelgroße Topfpflanze ca. 0,30 – 0,40 l / Tag
Mensch, ruhend ca. 0,80 – 1,00 l / Tag
Mensch, leichte Tätigkeit ca. 0,20 – 0,30 l / h
Trocknung Portion Wäsche (geschleudert) ca. 0,20 – 0,30 l / Tag
Trocknung Portion Wäsche (tropfnass) ca. 0,50 – 0,80 l / Tag
Kochen ca. 0,50 – 1,00 l / h
Duschbad ca. 0,50 – 1,50 l / h

Baufeuchte, sei es bei neu errichteten Gebäuden oder nach Renovierungen bzw. Sanierungen, erfordert besonders intensive Lüftung, um schädliche Feuchteanreicherungen an Bauteiloberflächen zu vermeiden.

Veränderungen im Lüftungsverhalten können bei älteren Gebäuden dann notwendig werden, wenn bislang vergleichsweise undichte Bauteile, z.B. Fenster, durch deutlich luftdichtere Systeme ersetzt werden.

Die Feuchteregulierung in Innenräumen ist ein wichtiges Kriterium für das Lüftungsverhalten, jedoch nicht das einzige. Auch die Luftqualität selbst sollte beachtet werden. Der Mensch benötigt beim Atmen Sauerstoff, beim Ausatmen wird Kohlendioxid an die Umgebung abgegeben. Wenn sich eine größere Zahl von Menschen in geschlossenen Innenräumen aufhält, kann der Kohlendioxidgehalt der Raumluft vergleichsweise schnell unzuträgliche Konzentrationen erreichen. Mittlerweile sind am Markt (ähnlich wie für relative Luftfeuchte) Geräte erhältlich, die den Kohlendioxidgehalt der Luft messen und anzeigen.

Erhöhter Lüftungsbedarf kann auch dann vorliegen, wenn sich in Innenräumen neue Einrichtungsgegenstände befinden oder Oberflächen renoviert wurden (z.B. Versiegelung von Holzböden).

Fensterlüftung

Intensive Stoßlüftung, also vollständiges Öffnen von Fenstern, am besten über Eck oder gegenüberliegend, ist die wirksamste und sinnvollste Lüftungsmethode bei Fensterlüftung. Sofern in Räumen allenfalls nur eine Fensteröffnung vorhanden ist, kann möglicherweise Raum übergreifend bei offenen Innentüren gelüftet werden. Je nach Nutzung und Verdunstungsmengen kann mehrmalige Stoßlüftung während eines Tages erforderlich sein.

Wenn größere Feuchtemengen in Innenräumen anfallen, etwa beim Kochen, Waschen oder Duschen, sollte unmittelbar danach gut gelüftet werden.

Längerfristige Kippstellungen sind nach Möglichkeit zu vermeiden. Der tatsächliche Luftaustausch ist hier vergleichsweise gering, außerdem kühlen in der Umgebung von gekippten Glaselementen im Gebäudeinnern die Bauteiloberflächen stark ab. Wenn Frischluftfreunde in Schlafräumen gekippte Fenster bevorzugen, sollte die Kippstellung nur während der Nacht erfolgen.

In Kellerräumen sind die Oberflächen von Wänden, Böden und Decken in vielen Fällen vergleichsweise kalt. Wenn im Sommer warme und feuchtebeladene Luft eintreten kann, kann es zu Tauwasserbildung und in der Folge zu Schimmelpilzwachstum kommen. An schwülen und warmen Tagen sollten Kellerräume deshalb höchstens nachts oder am frühen Morgen gelüftet werden. In den Wintermonaten ist die Lüftung von Kellerräumen im Hinblick auf Tauwasser und Schimmelpilzbildung im Regelfall unkritisch. Unabhängig vom Lüftungsverhalten kann sich bei Kellerräumen ohne ausreichende Abdichtung zur Außenseite – insbesondere bei älteren Gebäuden – eine zusätzliche Feuchtezufuhr von außen einstellen.

Außenluftdurchlässe

Seit einigen Jahren werden für sehr luftdicht errichtete Gebäude sogenannte Außenluftdurchlässe (ALD) angeboten, etwa in Form von planmäßigen Schlitzen in Fensterrahmen. Der tatsächliche Nutzen solcher Maßnahmen in der Baupraxis ist umstritten und sollte eingehend geprüft werden. Der Luftaustausch ist ähnlich wie bei gekippten Fenstern vergleichsweise gering, allerdings werden angrenzende Bauteiloberflächen während der kalten Jahreszeit im Gebäudeinnern stark ausgekühlt.

Mechanische Lüftung

Ventilatorgestützte Lüftungsanlagen sind als zentrale oder dezentrale Lösungen möglich. Bei auftretenden Feuchtespitzen ist hierbei zusätzliche Stoßlüftung über Fenster stets sinnvoll. Wenn nur Teile einer Wohnung mit mechanischen Lüftungsanlagen ausgestattet sind, sind die übrigen Räume in gewohnter Weise mit Fenstern zu lüften.

Lüftungsanlagen sind, artähnlich wie Heizungen, regelmäßig zu warten. Eine jährliche Wartung, Funktionskontrolle und Reinigung ist zu empfehlen. Alle Arten von mechanischen Lüftungsanlagen sind mit Filtern ausgestattet. Diese sind je nach Beschaffenheit regelmäßig zu reinigen oder zu ersetzen. Solche Wartungsintervalle können bei starker Verunreinigung der Luft bei nur etwa 3-4 Monaten liegen. Bei ungenügender Reinigung oder zu langer Standzeit von Filtern können gesundheitliche Gefährdungen durch Verkeimung auftreten.

Noch ein wichtiger Hinweis für Mietwohnungen:

Es ist sehr zu empfehlen, bei Mietwohnungen, die mit mechanischen Lüftungsanlagen ausgestattet sind, die Verantwortlichkeit für Wartung und Filterwechsel im Mietvertrag eindeutig zu regeln.

Veröffentlicht am

Beratung Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf und bei der Verfügbarkeit und Wertentwicklung von Immobilien differiert der Markt deutlich. In begehrten Regionen und Lagen klettern die Grundstückspreise derzeit in astronomische Höhen und auch der Markt für Bestandsgebäude scheint leergefegt zu sein. An anderer Stelle übersteigt das Angebot an Immobilien die Nachfrage deutlich mit der Folge sinkender Preise. Bei einem Immobilienkauf – sei es nun Grundstück, Wohnung oder Gebäude – sollte neben den persönlichen Erwartungen und dem Kaufpreis auch die voraussichtliche Wertentwicklung sowohl bei Eigennutzung als auch für Renditezwecke möglichst zutreffend abgeschätzt werden.

Immobilienkauf – eigene Erkenntnisse

Wer ein Grundstück oder eine bereits errichtete Immobilie erwerben möchte, kann im Vorfeld selbst einige wichtige Punkte klären:

  • Entspricht die Lage der Immobilie meinen persönlichen Erwartungen und Anforderungen (z.B. Wege zur Arbeit, Umfeld für Kinder, Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen vor Ort, Immissionen usw.)?
  • Entspricht das Bauwerk selbst meinen persönlichen Vorstellungen (z.B. Wohnfläche, Nutzfläche, PKW-Stellplätze, Wohngesundheit, Barrierefreiheit, Haustechnik usw.)?
  • Stehen Vergleichsobjekte zur Verfügung und wie ist die vorliegende Immobilie hierbei einzustufen?
  • Kann ich mir die Immobilie unter Berücksichtigung der Nebenkosten und realistisch anzusetzender weiterer Investitionen unter Berücksichtigung der laufenden Lebenshaltungskosten leisten?

Eine Abklärung dieser Punkte ist die Basis für die weitere Vorgehensweise. Nur wenn alle diese Fragen mit einem klaren “Ja” beantwortet werden können, sollten weitere Schritte in Richtung Immoblienkauf unternommen werden. Die Investition in eine Immobilie ist in vielen Fällen eine Lebensaufgabe und lässt sich nicht ohne weiteres korrigieren. Auch zeigt die Erfahrung, dass im Falle bestehender Zweifel keine schmerzhaften Kompromisse eingegangen werden sollten. “Abwarten und Teetrinken” ist in solchen Fällen tatsächlich die bessere und zielführende Variante.

Immobilienkauf – externe Unterstützung

Ergänzend zu den eigenen Feststellungen kann durch externe Beratung die Rentabilität und Zukunftsfähigkeit einer Investition noch weiter abgesichert werden. Unter anderem kann bei den folgenden Fragestellungen eine fachkundige Begleitung hilfreich sein:

  • Ist der Kaufpreis der Immobilie im Hinblick auf das aktuelle Marktgeschehen angemessen?
  • Gibt es absehbare wirtschaftliche und/oder regionale Entwicklungen, welche den Wert der Immobilie beeinflussen?
  • In welchem baulichen Zustand befindet sich das Gebäude, welche Renovierungsmaßnahmen stehen unmittelbar an?
  • Sind über gewöhnliche Renovierungsmaßnahmen hinaus Bauschäden vorhanden, deren Behebung unerlässlich ist und Zusatzkosten verursachen? Falls ja, in welcher Höhe?
  • Sind weitere Rahmenbedingungen zu beachten (z.B. Nutzungsrechte, Baubeschränkungen, Denkmalschutz)?

Weiterführende Informationen zur Bewertung von Immobilien finden Sie hier: Josef Egle – Immobilienbewertung

Veröffentlicht am

Qualität Blockhaus und Holzhaus

Holzhaus Blockhaus FertighausAuch für den Bereich Holzhaus existiert mittlerweile ein wahrer Dschungel an Zulassungen, CE-Zeichen, Gütezeichen, Zertifzierungen und Konformitätsbescheinigungen. Ob Blockhaus, klassisches Fertighaus oder andere Systeme im Holzbau – hier verlieren schon auch mal Fachleute ein wenig den Überblick. Bauherren, Bauinteressenten und ebenso Kreditinstitute sind naturgemäß bestrebt, die Qualität eines Objektes und damit zusammenhängend die Nachhaltigkeit einer Investition schon im Vorfeld möglich umfassend aufzuklären. Die Aufgabe liegt darin, “echte” Gütezeichen, die eine bestimmte Ausführungsqualität dokumentieren, von Verwaltungszeichen und privaten Bescheinigungen oder Bestätigungen zu trennen.

Bei Zertifizierungen nach ISO 9000 und folgende stehen Geschäftsprozesse der herstellenden Unternehmen im Vordergrund. Aussagen über die Qualität und Wertigkeit der hergestellten Bauprodukte sind hiermit nur sehr eingeschränkt möglich. Auch CE-Zeichen sind nur bedingt als Qualitätszeichen verwendbar. Mit einem CE-Zeichen wird nachgewiesen, dass ein Produkt bestimmte technische Mindestanforderungen erfüllt, die auf europäischer Ebene vereinbart wurden und für den Warenaustausch innerhalb der EU zu beachten sind. Gerade im Bauwesen gelten oftmals nationale Anforderungen, die deutlich über die Mindestanforderungen eines CE-Zeichens hinausgehen.

Zertifizierungen für Gebäude, wie sie etwa vom Tüv, von der Dekra und weiteren Stellen angeboten werden, sind ihrem Wesen nach Privatgutachten. Hausanbieter werben bisweilen mit der Baubegleitung durch solche Institute, wobei diese Tätigkeiten dann vom Hausanbieter beauftragt und bezahlt werden. Der hiermit verbundene mögliche Interessenskonflikt sollte stets im Auge behalten werden.

Qualität mit RAL-Gütezeichen Blockhaus und Holzhaus

Tatsächliche Qualitätszeichen für ein Holzhaus, insbesondere für den Holztafelbau und Blockhausbau, sind RAL-Gütezeichen. Hierfür werden von Qualitätsgemeinschaften technische Anforderungen definiert und in einem Anhörungs- und Einspruchverfahren mit weiteren Verbänden, Institutionen und Stellen abgestimmt. Zur Führung der RAL-Gütezeichen Holzhaus oder Blockhaus ist von den Herstellern die Einhaltung der technischen Anforderungen durch eine Qualität RAL-Gütezeichen Holzhauswerkseigene Produktionskontrolle und regelmäßige Fremdüberwachungen nachzuweisen. Zur Dokumentation von Herstellung und Montage bei einem Gebäude in Holztafelbau als klassischer Fertigbau und für weitere Qualität RAL-Gütezeichen BlockhausSysteme in Holzbau wurde das RAL-Gütezeichen RAL-GZ 422 Holzhausbau geschaffen. Speziell für das Blockhaus existiert das RAL-Gütezeichen RAL-GZ 402. Die bautechnischen und organisatorischen Anforderungen, die sich aus solchen Gütezeichen ableiten, gehen in Teilen über die ansonsten gültigen allgemein anerkannten Regeln der Technik und dem Stand der Technik hinaus. Auch umfassen beide Gütezeichen für Holztafelbau und Holzblockbau sowohl die Herstellung als auch die Montage.

Etwa für Dachkonstruktionen, Holzrohelemente, Fenster oder Außenbauteile existieren weitere RAL-Gütezeichen. Das Unternehmen EGLE ENGINEERING ist zu diesen Gütezeichen als unabhängige Fremdüberwachungsstelle regelmäßig tätig.

Ü-Zeichen Holztafelbau

Eine Sonderstellung nimmt das Überwachungszeichen (“Ü-Zeichen”) für Holztafelelemente ein. Wenn bereits im Werk Holztafelelemente für Ü-Zeichen Holzhaus Holztafelbau FertighausWände, Decken oder Dächer beidseitig geschlossen werden, muss der Hersteller für die Arbeitsabläufe im Werk die Übereinstimmung mit den wesentlichen technischen Anforderungen durch ein Übereinstimmungszertifikat nachweisen. Das Ü-Zeichen bezieht sich somit, im Gegensatz zu den genannten RAL-Gütezeichen, aussschließlich auf die werkseitige Vorfertigung. Jedoch müssen auch hierfür funktionsfähige Instrumente zur werkseigenen Produktionskontrolle nachgewiesen werden. Auch müssen sich Hersteller für das Ü-Zeichen einer regelmäßigen Fremdüberwachung unterziehen. Insofern wird auch durch das Ü-Zeichen für Holztafelelemente ein bestimmter Qualitätsstandard dokumentiert. Weitere Informationen zum Ü-Zeichen speziell für Holzbauunternehmen finden sich in diesem Merkblatt.

Veröffentlicht am

Anstriche Holz

Holzfassaden und weitere bewitterte Massivholzteile im Außenbereich, richtige Konstruktion und Verarbeitung vorausgesetzt, können auch bei Verwendung unserer einheimlischen Nadelholzarten Fichte, Tanne, Kiefer, Lärche und Douglasie sehr dauerhaft und wirtschaftlich ausgeführt werden. Bei der Frage “Anstriche Holz ja oder nein?” an Holzfassaden und weiteren Holzbauteilen wie z.B. Balkonen, Terrassen oder Pergolen ist zu unterscheiden in Optik und Dauerhaftigkeit:

Anstriche Holz und optisches Erscheinungsbild

Anstriche Holz, beginnend bei Ölen oder Wachsen über Dünn- und Dickschichtlasuren bis hin zu Deckfarben, können dem Holz ein ganz bestimmten farblichen und optischen Eindruck verleihen. Ein einheitliches und gleichmäßiges Erscheinungsbild an Fassaden und anderen Holzbauteilen kann auf Dauer meist nur mit Anstrichen oder Beschichtungen erreicht werden. Auf regelmäßige Renovierungsintervalle ist dabei zu achten. Je nach Bauteilexposition und Beschaffenheit sollte für Anstriche Holz von Standzeiten zwischen einem und etwa zehn Jahren ausgegangen werden. Anstriche, vor allem deckender Art, können im Farbton so gewählt werden, dass der Übergang zwischen Beschichtung und allmählicher Abwitterung im optischen Erscheinungsbild kaum wahrzunehmen ist.

Anstriche Holz und Dauerhaftigkeit

Immer wieder ist die Meinung anzutreffen, dass Anstriche am Holz auch die Lebensdauer erhöhen. Dies ist im Regelfall nicht zutreffend. Unbehandeltes Holz wird im Regelfall deutlich schneller und meist auch ungleichmäßig vergrauen und verwittern als bei intakten Anstrichen. Diese Abwitterungsprozesse, im Wesentlichen verursacht durch UV-Einstrahlung und Schlagregen, sind oberflächlicher Natur und haben keine Auswirkungen auf die Dauerhaftigkeit. Auch ist nicht so sehr entscheidend, ob Oberflächenwasser direkt an das Holz gelangen kann oder nicht. Selbst eine stete Feuchtezufuhr über mehrere Tage ist vollkommen unschädlich, wenn das Wasser unverzüglich ablaufen und die Holzoberfläche danach wieder trocknen kann.

Konstruktive Maßnahmen, damit Wasser rasch abgeleitet und keine Feuchtigkeit eingesperrt bleibt, sind für die Lebensdauer von Holz im Außenbereich deshalb wichtiger als Anstriche. Umgekehrt können Anstriche an Hölzern sogar schädlich wirken, wenn diese zu diffusionsdicht sind. Durch unvermeidliche kleine Risse und Vertiefungen kann Feuchte trotz Beschichtungen in das Holz eindringen. Bei zu hohem Diffusionswiderstand wird der Trocknungsprozess der Holzoberflächen verzögert mit der Folge möglicher vorzeitiger Schädigungen. Abblätternde Beschichtungen auf Holzuntergrund sind häufig ein Hinweis auf einen zu hohen Diffusionswiderstand des Anstrichs.

Anstriche Holz und maßhaltige Bauteile

Fenster und Türen zählen zu den sogenannten maßhaltigen Bauteilen. Einerseits sind sie der Witterung ausgesetzt, andererseits muss die Funktionsfähigkeit (Öffnen, Schließen, Kippen, evtl. Schiebebewegungen) erhalten bleiben. Starke Quell- und Schwindverformungen durch Feuchteveränderungen können hier zu Störungen oder Beeinträchtigungen führen. Korrekt ausgeführte Anstriche bilden einen wasserabweisenden Schutzfilm an der Holzoberfläche und reduzieren auf diese Weise die Wasseraufnahme im Holz. Es ist deshalb zu empfehlen, maßhaltige Bauteile stets mit einer tauglichen und regelmäßig gewarteten Beschichtung zu versehen.

Veröffentlicht am

Wenn der Holzwurm klopft

Sichtbare Fraßgänge durch den “kleinen Holzwurm” in alten Möbeln sind bisweilen eine wertsteigernde Eigenschaft. Tierische Holzschädlinge in Konstruktionshölzern hingegen können zu vorzeitigen Schädigungen führen und sollten daher fachkundig abgeklärt werden. Umgekehrt muss ein vereinzelter Schädlingsbefall nicht zwangsweise in einem Bauwerksversagen enden. Die Thematik Holzwurm ist außerordentlich vielschichtig, nachstehend einige wesentliche Sachverhalte in Kurzdarstellung.

Holzwurm – Eigenschaften und Maßnahmen

  1. Die Entwicklung von tierischen Holzschädlingen erfolgt in vier Entwicklungsstufen: Ei – Larve – Puppe – Vollinsekt. Schäden im Holz werden bei den meisten Gattungen ausschließlich durch die Fraßtätigkeit von Larven verursacht, wobei die charakteristischen Gänge in der Holzstruktur unterhalb der Holzoberfläche entstehen. Je nach Temperatur und Feuchteverhältnissen kann sich das Larvenstadium über einen Zeitraum von wenigen Monaten bis hin zu mehreren Jahren erstrecken. Meist oberflächennah verpuppt sich die voll entwickelte Larve und verlässt durch ein Fraßloch hindurch als fertiges Insekt das Holz.
  2. Wenn Holzteile einer ordnungsgemäßen technischen Trocknung unterzogen werden, kann ein Schaden durch Holz zerstörende Insekten ausgeschlossen werden. Eine regelkonforme technische Trocknung liegt vor, wenn das Holz in einer hierfür geeigneten technischen Anlage bei einer Temperatur von mindestens 55 °C mindestens 48 h lang auf eine Holzfeuchte unterhalb von 20 % getrocknet wird. Es ist zu vermuten, dass sich das Insektenweibchen für die Auswahl einer geeigneten Stätte zur Eiablage an Geruchsstoffen des Holzes orientiert. Durch die erhöhten Temperaturen beim Trocknungsprozess werden flüchtige Substanzen freigesetzt, die ansonsten der Identifizierung des Holzes durch das Insektenweibchen dienen würden.
  3. Sowohl bei Holz im Innenausbau als auch bei Konstruktionshölzern ist technische Trocknung mittlerweile Stand der Technik.
  4. Schädlingsbefall in historischen Holzteilen oder alten Möbeln kann entsprechend durch nachträgliche technische Trocknung gut beseitigt werden. Fraßgänge oder Fraßlöcher bleiben zwar sichtbar, jeglicher Lebendbefall stirbt aber ab.
  5. Bei den tierischen Holzschädlingen wird unterschieden in Frischholz- und Trockenholzinsekten. Ein wirtschaftlicher Schaden an Holzteilen ist in aller Regel nur durch Trockenholzinsekten möglich. Der Hausbock (hylotrupes bajulus) sowie Anobien (anobium punctatum) sind hierzulande Insektenarten, die Schädigungen im verbauten Holz herbeiführen können.
  6. Trotz technischer Trocknung können im Holz Fraßgänge vorhanden sein, wenn ein Befall durch Frischholzinsekten vor der Trocknung vorhanden war. Wie bereits dargelegt, stirbt während der technischen Trocknung jeglicher Befall vollständig ab.
  7. Bei einem Lebendbefall durch Trockenholzinsekten an technisch nicht getrockneten Konstruktionshölzern sollten Befallsumfang und Befallsart von einem Fachmann abgeklärt werden. In Abhängigkeit zum Untersuchungsergebnis sind sodann geeignete Maßnahmen einzuleiten.
Veröffentlicht am